ТОП 10 лучших статей российской прессы за
Oct. 14, 2024

Корень из квадратного метра

Рейтинг:

Автор: Ольга Грекова. МК Московский Комсомолец

Ограничения льготной ипотеки дали о себе знать достаточно быстро и весьма ощутимо. В Москве уже четыре месяца подряд наблюдается снижение средней стоимости квадратного метра в массовых новостройках. Но если прежде оно казалось незначительным и, возможно, случайным, то теперь, по итогам третьего квартала, налицо очевидная тенденция.

В некоторых районах «старой» Москвы цена новостроек упала с июня на 10-20%. «Рухнули» даже престижные «Аэропорт» и «Крылатское» - на 8% и 7% соответственно.

Эксперты рассказали «МК» об основных причинах падения стоимости жилья и дали прогноз до конца 2024 года.

Самый востребованный вариант — просторная «однушка»

Из 56 районов, в которых продаются новостройки массового сегмента, снижение цен от 1,1% до 20% по итогам третьего квартала наблюдалось в 28 районах Москвы, в 22 стоимость выросла, в остальных не изменилась, констатирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В отдельных жилых комплексах стоимость жилья рухнула на 30%.

Значительнее всего квадратный метр подешевел за три последние месяца в Центральном Чертанове, Лефортове и в Тропарево-Никулине — на 20%, 19,8% и 19% соответственно. В первом районе цена снизилась с 450 до 359 тысяч за «квадрат», во втором - с 469 до 380 тысяч рублей, в третьем — с 396 до 320 тысяч.

В Западном Дегунине стоимость метра упала с 392 до 339 тысяч (на 14%), в Южном Медведкове - с 348 до 304 тысяч рублей (на 12,9%), в Москворечье-Сабурове — с 418 до 367 тысяч (на 12,1%).

Можно идти по списку районов и дальше — смысл один и тот же. Массовый сегмент дешевеет, но покупатели не спешат нести деньги застройщикам. Даже те редкие покупатели, у которых эти деньги есть.

Основных причин долгожданного снижения цен — три.

Первая и самая очевидная. «В основном речь идет о районах, которые не входят в число наиболее престижных в Москве, особенно это касается юго-востока и юга столицы: мало какие районы в этих округах можно даже условно отнести к престижным, - говорит генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. - Массовое жилье, самое доступное по цене, сильнее всего пострадало от отмены льготной ипотеки и ужесточения условий семейной ипотеки».

Кстати, в третьем квартале средняя стоимость проданной квартиры на московском рынке массовых новостроек составила 16,4 миллиона рублей, средняя площадь жилья — 44 квадратных метра, продолжает Ольга Гусева:

- Это указывает на то, что наиболее востребованным вариантом остается большая однокомнатная квартира. Скорее всего, основные покупатели такого жилья - молодые семьи, использующие программы семейной ипотеки. Учитывая высокую стоимость квартиры, можно предположить, что в качестве первоначального взноса они часто используют средства от продажи старого жилья, что покрывает 30–50% стоимости новой квартиры.

Отмена субсидированной ипотеки снизила цены

Вторая причина снижения цен — невиданный дисконт от самих застройщиков.

- Максимальное снижение средней цены (минус 20%), зафиксированное в Центральном Чертанове, объясняется крупным дисконтом, установленным на реализуемые здесь проекты одним из застройщиков, - комментирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. - Что касается Тропарево-Никулина, в этом районе временно приостановлены открытые продажи дорогого по меркам данной локации «Клубного дома Full House». В Текстильщиках (минус 10%) снижение цены связано с новым предложением в единственном в районе проекте: в продажу вышли более просторные квартиры, «квадрат» в которых стоит дешевле.

В районе Аэропорт стартовал новый проект комфорт-класса с относительно невысокой средней ценой квадратного метра на котловане. В итоге стоимость «квадрата» снизилась с 533 до 481 тысячи рублей. Похожая ситуация в Крылатском — впрочем, цены в районе по-прежнему высоки: падение — с 790 до 732 тысяч.

Снижение в некоторых районах более чем на 10% объясняется пересмотром цен после отмены субсидирования ипотечных ставок от застройщика. Прежде стоимость метра была более высокой из-за комиссионного вознаграждения банку, добавляет Елена Чегодаева.

Основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова называет еще одну причину значительного снижения цен:

- Дело в том, что, когда в районе в продаже находится небольшое количество квартир, поступление любого нового лота в продажу или, наоборот, его снятие вызывает заметное колебание средней цены метра по району. Именно такая картина наблюдается в Лефортове и Южном Медведкове. В этих районах сейчас мало новостроек в продаже, поэтому так заметны любые изменения структуры предложения.

Так, в Лефортове средняя цена метра упала на 19,8%, поскольку продажи идут только в двух проектах новостроек. Плюс к тому в продажу вышел достаточно дешевый жилой комплекс, который реализуется на аукционе по средней стоимости метра 292 тысячи рублей.

В Южном Медведкове метр подешевел на 12,9%, потому что в районе мало новостроек в продаже, а кроме того - в реализацию поступили квартиры в проектах комфорт-класса с относительно низкой ценой метра.

Несколько иная картина в Москворечье-Сабурове. В третьем квартале в продажу в этом районе вышли квартиры в новом очень крупном проекте новостроек комфорт-класса. Цены на стартовых этапах строительства существенно ниже цен в уже существующем жилом комплексе. Отсюда и падение средней цены квадрата в районе.

Комфорт-класс был наиболее зависим от льготной ипотеки, и с ее прекращением застройщикам потребовалось предпринимать шаги по привлечению клиентов. Это - беспроцентные рассрочки, прямые скидки, субсидированная ипотека от застройщика и т. д., говорит Ирина Доброхотова.

До конца года ситуация с ценами, вероятно, останется неизменной: средняя стоимость квадратного метра продолжит снижаться, но это не будет резким падением, считает Ольга Гусева: «Застройщики будут осторожно регулировать предложение, вводить скидки и индивидуальные условия покупки, чтобы поддерживать цены на относительно высоком уровне. Возможны изменения, связанные с регулированием рынка. Власти активно обсуждают новые программы поддержки спроса через ипотеку. Ожидается что-то вроде ипотеки для ценных специалистов, например, работников бюджетной сферы».

- Цены на новостройки будут колебаться на 1% в ту и другую стороны, так как из-за отсутствия дешевой ипотеки спрос сейчас невелик. С другой стороны, конец года - всегда активный сезон на рынке недвижимости, и покупателей может подстегнуть ожидания дальнейшего повышения ключевой ставки, - полагает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Застройщики продолжат устанавливать скидки на широкий пул квартир. До конца ноября может наблюдаться ажиотажный спрос на семейную ипотеку, прогнозирует Руслан Сырцов.

Читать в оригинале

Подпишись прямо сейчас